凌云说法 | 2024年买房，这些“陷阱”要提前知道

324 2024-02-05 17:33

「凌云说法」

生活就是衣食住行

而“住”是生活的中心

家是我们心灵的港湾和归宿，买房置业既是我们当中许多人一生中最重要的事情之一，也是许多人人生奋斗的最重要的目标之一。

岁末年初往往是购房的“黄金时期”，虽然今年不比往年，但“购房潮”依然存在。然而不少购房者，对购房相关法律法规是知之甚少的，这样很容易发生房产纠纷或埋下隐患。

作者｜毕亚军、谢鑫

来源｜昆明办公室

不动产与建工业务中心Ⅲ部

Question 01

检查“五证”是否齐全?

谢鑫

一般情况下，地产销售的“五证”是《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》。这“五证”是楼盘开发商取得合法销售资格的证明，具备“五证”才是合法的销售主体。“五证齐全”的项目，购房人购房权利才受法律保护，“五证”应当在售楼处显著位置进行公示，因此，年关将至，也提醒我们消费者朋友们，购买新房时要擦亮慧眼，如果售楼处未见到“五证”公示的，建议先做了解核实，要求开发商提供、审慎决策。

Question 02

银行贷款审批未通过怎么办？

谢鑫

有约定的按照约定处理，如果没有约定，可根据以下三种情况处理：

1、因开发商的原因导致按揭贷款未能办理

如果开发商销售不具备销售条件的商品房，银行审查时发现这种情况是不会批贷款的。此时购房者可要求开发商退还首付款及定金，并要求开发商承担相应的违约责任。

2、因购房者的原因导致按揭贷款未能办理

如果购房者提供的资料不真实或者购房者的信用记录不好造成银行不予批准贷款，购房者应该承担违约责任。

3、非买卖双方的原因导致按揭贷款未能办理

如果政府的政策或者银行的规定发生变化导致购房者本应拿到的贷款不能实现，购房者应与开发商协商，协商不成，合同上又没有约定的，购房者可以起诉至法院，同时举证证明自己没有过错并确实无力购房，合同目的已经无法实现，并要求开发商发还首付款及定金。

Question 03

房子不想买了，定金能不能退？

谢鑫

首先要区分是“定金”还是“订金”。如果是“定金”的话，根据《民法典》第五百八十六条之规定，不得超过合同总金额的20%，否则超过部分不产生定金的效力。若因业主自身的原因导致的，则在合同总金额20%范围内无法要求退还。如果是“订金”，则可以要求返还。

Question 04

什么情况才能真的退房？

谢鑫

一般情况下，退房需要解除商品房买卖合同。可以通过与开发商协商方式处理。如无法协商，可以考虑法定和约定解除的途径。法定解除一般情况下需要合同目的无法实现，比如对方严重违约，如房子存在严重的主体质量问题或房屋交付时间严重迟延，经过多次催促后仍不能交付等的。约定解除的话需要根据合同具体条款来确定。

Question 05

开发商涉嫌虚假宣传，要求退房还是要求赔偿损失？

谢鑫

有约定的话还是得看一下约定，首先确认有关宣传的内容在合同中进行明确约定。另外，需要区分一下虚假宣传的内容，是否涉及到主权利义务的履行。如果是主权利义务，比如房屋质量等，是可以要求退房的。如果是非主要权利义务，比如替换了劣质的装修材料，可以依照合同约定主张索赔。

Question 06

延期交房违约金怎么算？

谢鑫

需要根据合同约定来进行计算。如果违约金过低，可以请求法院酌情调整。

赚钱不容易，买房需谨慎。

希望我们每个人都能拥有一个心仪的家。

有任何购房相关法律问题，欢迎留言咨询。